Bankrecht, Lösungen für Gläubiger, Lösungen für Schuldner

Geheimsprache: Was ist eine Lästigkeitsprämie?

Weder die Rechtsschreibkontrolle meines IPad noch meine Mandanten kennen sie: Die Lästigkeitsprämie.

Den Mandanten erkläre ich diesen Begriff so:

Eine Lästigkeitsprämie verlangt ein nachrangiger Gläbuiger (häufig Bank / Sparkasse, nicht selten aber auch das Finanzamt) dafür, dass er der freihändigen Veräußerung eines Grundstücks zustimmt.

Beispiel: Schuldner S hat folgende Gläubiger, die sich allesamt auf seinem Eigenheim abgesichert haben:

Bank 1, 200.000 Euro, erstrangige Grundschuld

Bank 2, 50.000 Euro, zweitrangige Grundschuld

Finanzamt, 20.000 Euro, letztrangige Zwangssicherungshypothek

Will S jetzt sein Haus verkaufen, bräuchte er also einen Kaufpreis von 270.000 Euro, um alle seine Gläubiger abzulösen. Nur dann kann er das Objekt lastenfrei veräußern.

Ist der Käufer aber nur bereit, 250.000 Euro zu bezahlen, fragt sich S natürlich, wie er die 3 Gläubiger zur Freigabe bewegen soll. Er könnte natürlich die fehlenden 20.000 Euro aus eigenem Vermögen aufbringen. Wenn er allerdings sonst keine Mittel zur Verfügung hat, muss er seine Gläubiger bitten, teilweise zu verzichten, um den Verkauf zu ermöglichen.

Hier muss man sich zunächst klarmachen, dass die Gläubiger nicht gleichmäßig abgesichert sind, sondern nach ihrem Rang im Grundbuch. D.h. Der erstrangig eingetragene Gläubiger ist besser abgesichert als der nachrangig eingetragene.

Bank 1 wird also nicht etwa mit einem Abschlag von ihrer Forderung einverstanden sein. Sie wird vielmehr ihre vollen 200.000 Euro verlangen. Das hängt damit zusammen, dass sie sehr gute Chancen hat, auch im Worst Case, der Zwangsversteigerung, ihre volle Forderung zu erhalten, dann also, wenn es nicht zu einer einvernehmlichen freihändigen Veräußerung käme. Das Finanzamt dagegen muss befürchten, im Falle einer Zwangsversteigerung für die eigene Forderung keinen Anteil am Versteigerungserlös zu bekommen. Schliesslich würde Bank 2 nach Bank 1 befriedigt. Nach Abzug von den Gerichtskosten für die Versteigerung, bliebe so nichts für das Finanzamt übrig.

Verzichtet das Finanzamt also ersatzlos auf seine Grundschuld und S kann verkaufen?

Nein, so einfach ist es nicht. Schliesslich befindet man sich aktuell nicht in der Zwangsversteigerung. Das Finanzamt wird argumentieren, dass niemand wissen könne, ob der Käufer bei der freihändigen Veräußerung einen angemessenen Preis biete und ob in einer Versteigerung nicht mehr zu holen sei.

Also muss S sich überlegen, wie er das Finanzamt überzeugen kann – und hier kommt sie nun ins Spiel:

Die Lästigkeitsprämie. Sie wird dafür gezahlt, dass der „lästige“ Gläubiger, der sich einer freihändigen Veräußerung verweigern könnte, weil er nicht befriedigt wird, dieser doch zustimmt.

S würde also mit Bank 2 und dem Finanzamt verhandeln, ob Bank 2 dem Finanzamt einen Teil des Kaufpreises, der auf sie entfällt abgibt. Vielleicht kann er auch aus dem Familienkreis einen bestimmten Betrag zusätzlich zahlen.

Spannend ist in diesem Zusammenhang eine recht neue Entscheidung des OLG Schleswig, Beschl. v. 23. 2. 2011 – 5 W 8/11 (rechtskräftig):

Hiernach darf ein nachrangiger Grundpfandrechtsgläubiger nämlich eine freihändige Veräußerung nicht so ohne weiteres verhindern. Wenn klar ist, dass bei einer Zwangsversteigerung deutlich weniger heraus kommt als beim freihändigen Verkauf, kann er verpflichtet sein, der Freigabe auch ohne „Lästigkeitsprämie“ zuzustimmen. Das gilt aber nach dem Wortlaut der Entscheidung nur dann, wenn er vertraglich an den Schuldner gebunden ist.

Eine vertragliche Bindung an einen der nachrangigen Gläubiger besteht für S sicherlich bezüglich Bank 2. Mit dieser hat S ja ursprünglich einmal einen Vertrag geschlossen, in dem er Bank 2 unter bestimmten Bedingungen die Grundschuld als Sicherheit gegeben hat. Dieser Vertrag bindet nicht nur S, sondern auch Bank 2, und verpflichtet beide Seiten wechselseitig zu vertragstreuem Verhalten.

Sehr schön schreibt das OLG Schleswig: Aus dem Darlehensvertrag kann sich für „Bank oder Sparkasse das Verbot einer übermäßigen Schädigung des Vertragspartners sowie das Verbot rücksichtslosen Vorgehens (ergeben). Ein rücksichtsloses Vorgehen kann das Bemühen um einen freihändigen Verkauf zunichte machen und eine Schadensersatzpflicht der handelnden Bank auslösen.“

Das OLG macht diese Rechtsfolge von der Voraussetzung abhängig, dass die Bank durch die Forderung einer „Lästigkeitsprämie“ eine lediglich „formale Rechtsposition“ ausnutzt, weil es aufgrund der Gesamtumstände ausgeschlossen erscheint, dass in der Zwangsversteigerung mehr als beim freihändigen Verkauf herauskommt. Das muss man natürlich jeweils im konkreten Fall erst einmal belegen können. Im OLG-Fall war offenbar die Zwangsversteigerung schon beantragt und in diesem Zuge war ein Verkehrswertgutachten erstellt worden, dessen Wert deutlich unter dem nun gebotenen Kaufpreis lag. Vorher war monatelang ein Verkauf zu einem höheren Kaufpreis versucht worden. Es war also offensichtlich, dass zukünftig weder ein besserer Verkaufspreis noch ein höherer Zwangsversteigerungserlös zu erhoffen stand. Dass die verurteilte Bank trotzdem auf einer Lästigkeitsprämie bestand – die nicht aufgebracht werden konnte – brachte den freihändigen Verkauf zu Fall und wurde vom Gericht als willkürlich und vertragswidrig eingeschätzt. Allerdings muss man sagen, dass die Fälle nicht immer so eindeutig liegen. Außerdem kann man ja nicht immer erst einmal die Bank verklagen, sondern ist auf eine Verhandlungslösung angewiesen.

Meiner Erfahrung nach hilft es, wenn ein Anwalt bei der Verhandlung über die freihändige Veräußerung die Bank an ihre Vertragstreue gemahnt. Unter Berufung auf die OLG-Schleswig-Entscheidung kann man zukünftig sicherlich noch besser gegen eine Lästigkeitsprämie argumentieren oder diese zumindest in der Höhe drücken.

Das Finanzamt hat dagegen mit S keinen Vertrag. Vielmehr hat es sich ja im Wege der Zwangsvollstreckung eine Zwangshypothek im Grundbuch eintragen lassen. Daher kann S das Finanzamt nicht unter Berufung auf den anfänglichen Vertrag zum Abschluss einer Vereinbarung über die Lästigkeitsprämie oder gar deren Verzicht veranlassen. Ob es aus dem Steuerschuldverhältnis gute Argumente dafür gibt, ist fraglich (und ist nach meinem Wissen noch nicht entschieden). Natürlich ist es nicht die Aufgabe des Finanzamts, sich gegenüber dem Steuerschuldner auf rein formale Rechtspositionen zu berufen, denen kein echter Wert gegenüber steht. Insofern könnte man hier gut vertreten, dass auch hier nicht auf einer Lästigkeitsprämie bestanden werden darf.

Außerdem habe ich schon oft genug erlebt, dass das Finanzamt sich für eine Lösung, sprich eine niedrige Lästigkeitsprämie, offen zeigte, wenn man ihm plausibel genug macht, dass das Ergebnis auch bei einer Zwangsversteigerung nicht besser würde. Voraussetzung dafür dürfte aber sein, dass der Steuerschuldner im übrigen seine Sachen mit dem Finanzamt im Reinen hat, insbesondere also seine fälligen Steuererklärungen abgegeben hat.

Fazit: Die Lästigkeitsprämie ist Verhandlungssache und kein Buch mit sieben Siegeln.

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